صناديق الـ«ريت».. صيغة استثمار آمنة
عادةً ما يكون الاستثمار بالعقار عن طريقين: إما استثمار مباشر في شراء وبيع (مضاربة)، أو شراء عقار كاستثمار طويل الأجل. ولأن الاستثمار العقاري مكلف ولا يمكن لرؤوس الأموال الصغيرة أن تستثمر في السوق، لجأت بعض الدول إلى طرح صيغ مختلفة لاستثمار هذه الأموال. صحيح أن منتج المساهمات العقارية متوفر في بعض الدول، الذي نجح إلى حد ما، لكن لعدم وجود ضبط ورقابة ظهرت الحاجة لوجود صيغة استثمار آمنة، وهي ما يسمى صناديق «الريت». ولتوضيح الصورة، نطرح المثال التالي:
عقار قيمته مليون دينار ولإتاحة الفرصة لأكبر عدد من المستثمرين يتم تقسيم العقار إلى 1000 وحدة كل وحدة تساوي 1000 دينار، يتم تسليم هذا العقار بعد غلق المساهمة لإدارته عن طريق شركات متخصصة مقابل رسوم سنوية. وإذا افترضنا أن مدخول العقار السنوي 80 ألف دينار، بمعنى أن المستثمر في مثل هذه الصناديق سيجني %8 من العائد على استثماره أياً كان حجم مساهمته.
ما هي مزايا المساهمة في مثل هذه الصناديق؟
أولا: توزيع ما لا يقل عن %90 من صافي أرباح الصندوق.
ثانياً: تواريخ تصفية الصناديق محددة زمنياً.
ثالثاً: تحديد قيمة الاشتراك بـ10 آلاف دينار، كمثال، بينما بالأحوال العادية لا يمكن شراء عقار بهذه القيمة.
رابعاً: هناك تفاصيل أمان وضمان للمستثمرين.
خامساً: هناك إستراتيجية للصندوق.
سادساً: تُطرح هذه الصناديق في سوق الأسهم مثلها مثل الشركات الأخرى.
سابعاً: القدرة على التخارج عن طريق أسهم المستثمر واستعادة رأس المال.
ثامناً: هناك تاريخ نهاية للصندوق، 5 سنوات كمثال، وإذا توفرت فرصة للبيع يؤخذ الرأي والموافقه من هيئة، مثل هيئة اسواق المال.
تاسعاً: من الممكن استثمار %25 من رأسمال الصندوق في عقارات اخرى مناسبة حسب لائحة الصندوق.
والجدير بالذكر هناك أمور تتحكم في مثل هذا النوع من الصناديق: اللائحة التنفيذية، والمذكرة التفصيليه للصندوق، وقرارات إدارة الصندوق، بالإضافة إلى رقابة هيئة أسواق المال.
والسؤال: كيف يُغلق ويُنهى الصندوق؟
تُسيل العقارات وتُعاد رؤوس الأموال مع أرباحها الموزعة، وللعلم مثل هذه الصناديق متوفرة في بعض دول الخليج، وأحد أهدافها رفع قيمة السيولة الاستثمارية عند الأفراد.
مثل هذه الصيغة من الاستثمار ستكون في مصلحة أطراف كثيرة بالسوق: البائع سيبيع عقاراته، والمستثمر الصغير سيستطيع استثمار أمواله بالعقار بطريقة آمنة.

فشل الاستثمار العقاري
يتفق كثير من الخبراء في السوق العقارية على أنه لا يوجد ما يسمى فشل الاستثمار بالعقار. الحاجة للسكن أو لتأجير محل أو مكتب لا يعتبر استثماراً خاسراً، ويختلف حجم الطلب على الأصل العقاري (بيت، عمارة، مكتب.. إلخ ) حسب أوضاع السوق.
فعلى من يرغب في الاستثمار بالعقار الاستناد إلى عوامل متنوعة مثل: التسويق العقاري الجيد، وتحديد مدة الاستثمار، وتوزيع الخريطة الاستثمارية (سكني، استثماري، تجاري)، ومعرفة السوق ومقارنتها مع توجهات الدولة بالتوسع أو الانكماش من خلال قراءة الميزانية العامة للدولة، لذلك لا يعتبر الاستثمار بالعقار فاشلاً حتى لو انخفضت أسعاره قياساً لبعض الاستثمارات الأخرى التي تعتبر ورقاً لا يستفاد منه حال هبوط السوق.

إدارة أملاك الدولة
في 5 / 5 / 2019 نشرت الصحف اليومية خبر دعوة وزارة المالية في تعميم على جميع الشركات الحكومية والخاصة والبنوك وكل المواطنين من مستأجري أراضي ومرافق الدولة بجميع أنواعها بضرورة المبادرة بسداد القيمة الإيجارية المستحقة عليهم عن السنة المالية 2011 / 2012 نظير استغلال الشاليهات والقسائم الزراعية والمشاتل، والاسواق التجارية، والجمعيات التعاونية، وجمعيات النفع العام، وعقارات الدولة المستأجرة من قبل الشركات (B.O.T).. إلخ.
الغريب هنا نشر إدارة أملاك الدولة كل عدة أشهر اعلاناً يحث على سداد ما يستحق من إيجارات. والسؤال هنا: هل ينطبق قانون الإيجارات الذي ينص أنه في حال عدم سداد المستأجر في تاريخ أقصاه 20 من كل شهر، فإنه يحق للمالك الإخلاء؟ وإذا كانت أراضي الدولة بعقودها المختلفة لا ينطبق عليها قانون الإيجار، فهل من سبيل لمعرفة تفاصيل العقود؟ ولماذا لا ينطبق عليها قانون الإيجار حالها كحال عقود الإيجار العادية؟
الهدف من استغلال أراضي الدولة متعدد، من ذلك الاستعمال الشخصي، مثل الشاليهات، أو استثمارها كحال المجمعات التجارية العامة (سوق عقارات الكويت – سوق المناخ.. إلخ ) وينتهي بنهاية العقد. لكن أي بند من بنود القانون يُطبق حال التأخير عن السداد؟

 

سليمان الدليجان

aldilaijan@hotmail.com

تعليقات

التعليقات:

اضف التعليق

الرجاء كتابة التعليق

شكرًا لتعليقك. سوف يتم نشر التعليق بعد مراجعتنا.

    إظهار جميع التعليقات