عقار المناطق الداخلية.. للمليونير فقط!


هبة حماد -

تشهد عقارات السكن الخاص في المناطق الداخلية بمحافظة العاصمة نموّاً ملحوظاً في القيمة والطلب منذ عام 2015 حتى اليوم، وعلى الرغم من ندرة معروضها لأسباب عديدة، تأتي في مقدمها جاذبية موقعها الجغرافي القريب من وسط البلد والتوزيع الديموغرافي القائم على تمركز فئات مجتمعية معينة في مناطق محددة دون غيرها، فإن دخول بعض هذه المناطق يبقى هدفاً، وأحياناً «حُلماً» للكثيرين حتى مع تسجيل أسعار بعض الأراضي مستويات مليونية.

وفي رصدٍ سعري على أساس بيانات وإحصائيات موثوقة للمناطق العشر الأكثر جذباً ضمن محافظة العاصمة، والتي تشمل كلا من: الشويخ السكنية، ضاحية عبدالله السالم، الشامية، الفيحاء، العديلية، كيفان، الدسمة، الدعية، الخالدية، والنزهة، يتبيّن أن متوسط سعر المتر المربع للأراضي الفضاء تجاوز مستوى 1140 ديناراً ووصل الى أكثر من 1645 ديناراً في الشويخ السكنية، على سبيل المثال لا الحصر، وإنْ كانت الأرقام قد تتغير باتجاه الارتفاع، وفقاً للموقع والعرض الطلب، ما يعني ان امتلاك قطعة أرض سكنية بمساحة 1000 متر مربع في بعض هذه المناطق قد يتطلب بين 1.14 و 1.64 مليون دينار، ما يجعل تداولها محصوراً بفئة أصحاب المليونيرات، على حد تعبير خبراء العقار.

يتوقّع خبراء عقاريون استمرار النمو في أسعار أراضي السكن الخاص بالعاصمة، باعتبارها «مخزن قيمة» لملاكها من الناحية السعرية، والمتوقع ان تحقق %10 إضافية في 2020، فضلاً على أنها تتصدر قائمة الأماكن المفضلة للعيش لدى شريحة الصفوة من العائلات الكويتية العريقة.

سليمان المضيان - سليمان الدليجان - عبد العزيز الدغيشم

ويؤكد نائب الرئيس التنفيذي لشركة التنمية العقارية الذراع العقارية لمجموعة بوخمسين القابضة سليمان المضيان ان تداولات السكن الخاص تحتل المرتبة الاولى في القطاع العقاري بنسبة %47، مشيراً الى زيادة في الاسعار، تراوحت بين %3 و%5 خلال السنوات الثلاث الماضية، أما في ما يتعلّق بأسعار مناطق العاصمة فإنها زادت بنسبة %3.5 عند مقارنتها بنظيراتها في محافظة حولي، وقال: «تصدرت أراضي منطقة الشويخ السكنية قائمة الاسعار الاكثر ارتفاعا، حيث وصل سعر المتر في بعض مناطقها الى 1700 دينار، وبشكل عام تفاوتت الاسعار ما بين 450 و1750 ديناراً مدعومة بارتفاع الطلب عليها وندرة المعروض.

وأشار المضيان الى شحّ كبير في أراضي السكن الخاص المتاحة للبيع في المناطق الداخلية، يقابله ارتفاع في الطلب، معززاً بعوامل عدة؛ أبرزها قربها من العاصمة وتمتعها بمميزات وخدمات ومواقع جيدة، كما ان اهل تلك المناطق يفضلون العيش فيها وإبقاء عوائلهم وأقاربهم الى جانبهم، وفي معظم الأحيان فان البيوت التي تُعرض للبيع يجري شراؤها فوراً من قبل اهالي تلك المناطق، ما يجعل الطلب عليها عالياً جدّاً، ولهذا السبب قد لا يجد المرء قطعة أرض معروضة للبيع في مناطق؛ كالشامية والنزهة والضاحية، والشويخ السكنية، وهذا كفيل بارتفاع الاسعار الى مستويات مليونية.

نسبة البناء

وفي ما يخص نسبة البناء، قال المضيان «جميعنا يعلم ان قانون السكن الخاص ينص على الالتزام بنسبة %210 لا تشمل السرداب. وباعتقادي هي نسبة كافية، خاصة اذا ما قورنت بنسبة الشوارع في الكويت وقرب المساكن من بعضها، وفي حال جرت زيادة النسبة، فان المنازل ستصبح أشبه بالعمارات وبعض المناطق الخارجية حدث فيها هذا الامر بالفعل، ما يعني ان البناء شهد مخالفات وتجاوزات، الامر الذي انعكس على المنزل فبات أشبه بالعمارة لكثرة الشقق السكنية التي يحتويها، علما بأن معدل تلك الشقق تفاقم في الآونة الاخيرة، وبات يشمل 8 شقق، واحدة لكل أسرة، وبمعدل سيارتين، وبالتالي باتت المساحات لا تستوعب اعداد السيارات، ما أدى الى اكتظاظ الشوارع الداخلية بالسيارات، خصوصاً ان البعض لجأ الى انشاء الشقق، بغية تأجيرها لسداد الديون».

وأضاف المضيان: حتى وان جرى اقرار زيادة البناء مستقبلا، فإن البنى التحتية لجميع تلك المناطق ستكون بحاجة الى تطوير، لانه جرى تأسيسها، اعتمادا على نسب قديمة، وبالتالي لن تتحمل استيعاب توسيعات جديدة من دون تحديثها، وقد يكون من الافضل تطوير مناطق جديدة قريبة من العاصمة بمعايير ونسب بناء جديدة، علما بأن هناك توسّعات في الوقت الراهن، تشهدها مناطق شمالية جديدة.

تماسُك الأسعار

من جانبه، أشار الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم الى معاناة في المناطق الداخلية بسبب شحّ الاراضي، خاصة تلك التي تتمتع بالمواقع الرئيسة والجيدة، حتى على مستوى البيوت، واشار الى ان نسب البناء الحالية في المناطق الداخلية جيدة، خاصة في ما يتعلق بجزئية بناء ثلاثة ادوار، لكنه استطرد قائلاً: «في الوقت الحالي لو توافرت امكانية انشاء 4 ادوار فإن ذلك سيكون افضل للعوائل، وليس للتأجير»، مبينا انه سيكون من الجيد لو جرت مراعاة زيادة نسبة البناء، اما بالنسبة الى المساحات فهي جيدة ومتفاوتة بين 400م2 و750م2 و1000م2 كل وفق قدرته.

وأضاف الدغيشم: يجري تقييم المنازل وفق المواقع والبناء، فاذا كان البناء جيدا يحظى بالسعر الأعلى، اما كان قديما فيختلف التقييم، وكل منزل يختلف عن الآخر وفق مواد البناء والاضافات من حجر او رخام أو غيره. ووصف الدغيشم اسعار المنازل بـ«الطبيعية»؛ فهي تخضع للعرض والطلب، خصوصا إن لم يكن هناك عرض كافٍ أو شُحّ في المعروض، وبالتالي الاسعار مرتفعة جدا، بسبب ارتفاع الطلب وقلة العرض. وتوقع الدغيشم استمرار تماسُك الاسعار في المناطق الداخلية وارتفاعها في المستقبل.

أسعار استثنائية

قال المضيان: إن المفهوم العالمي لعمليات شراء منزل يختلف عما هو معمول به في الكويت، موضحا ان قيمة سعر المنزل يجب ان تتناسب مع دخل الفرد، وبالتالي فإن %10 من ادخار الفرد تؤهله لشراء منزل خلال فترة 5 ــــ 6 سنوات. ووفقا لاحدث الاحصائيات في بريطانيا (كمعدل عام وبنسب تقريبية اعتمادا على المنطقة) بلغت قيمة المنزل على مستوى دخل الفرد %6.5، وفي اميركا تبلغ %4، وفي سويسرا %4.5، وألمانيا %6.2، اما على الصعيد المحلي في الكويت، فانها تبلغ %11 - %12. وعلى الرغم من قوة العملة وارتفاع مستوى دخل المواطن فإن واقع غلاء اسعار المناطق الداخلية يبقى استثنائيا، وبالتالي حتى وان لجأ المواطن الى اخذ قرض فلن يؤهله لشراء ارض في تلك المناطق.

وكشف المضيان ان عدد الاراضي الفضاء على مستوى الدولة بلغ نحو 22 الف ارض، بمساحة تقريبية، تبلغ 20 مليون متر مربع. اما عدد الاراضي الشاملة لبيوت قائمة، وتحت الانشاء، فقد وصل الى نحو 155 الف قطعة ارض. وبلغ اجمالي مساحات جميع مناطق السكن الخاص وبيوت الاسكان نحو 93 مليون متر مربع.

العرض.. شبه منعدم

قال مصدر عقاري موثوق: إن المناطق الداخلية لا تعاني فقط من شح المعروض، بل قد تكون الاراضي المتاحة للبيع منعدمة تماما في الوقت الراهن. واضاف: من يرغب في شراء أرض فيها فإن ذلك قد يعني اللجوء الى هدم منزل للحصول على الارض.

وعن رأيه في أسعار اراضي المناطق الداخلية، قال: لا بد ان تكون «مليونيرا» لتتمكن من شراء أراضٍ في تلك المناطق؛ فالاسعار «خيالية»، متوقعا استقرار اسعارها خلال الفترة المقبلة، لافتا في الوقت ذاته الى ان هذه الاراضي من حيث العوائد غير مجدية؛ فهي منخفضة، ولن تزيد على %5.

وبيّن المصدر أن هناك ندرة بتوافر مناطق الفضاء على مستوى البلاد، فنسبتها باتت اقل من %10، مشيرا الى ان التوجّه بشراء الاراضي بات ينصبّ على الفنيطيس وابو فطيرة، والفنطاس، وغيرها من المناطق التي لا تزال الاراضي فيها متوافرة.

مؤشرات إيجابية

تشير أحدث الإحصائيات العقارية الى أراض فضاء، تفوق أعدادها 1000 قطعة أرض، لا تزال شاغرة في المناطق الداخلية بمحافظتي حولي والعاصمة، ووفقا لتقرير «بيتك» عن فترة الربع الثالث من العام الحالي، فقد شهدت اسعار السكن الخاص في هذه المناطق تعافيا ملحوظا، وذلك من بعد سلسلة من الانخفاضات شهدتها منذ عام 2015، الا ان اسعار متوسط المتر في المناطق الداخلية اثبتت قوة تماسكها في أحلك الظروف الاقتصادية، ورغم ما شهده القطاع من تراجع في الاسعار فإنها ظلت مرتفعة، اذا ما قورنت بالمناطق الاخرى. حيث ان مؤشرات اداء القطاع شهدت تحوّلا ايجابيا منذ عام 2018 لتسجل ارتفاعا بنسبة %3.3 على اساس ربع سنوي، وبلغ متوسط سعر المتر بنهاية الربع الرابع من العام نفسه 865 ديناراً. وواصل المؤشر ارتفاعه حتى فترة الربع الثالث من عام 2019، مسجلا تحسّنا ملحوظا بنسبة %3.5، متجاوزاً حاجز 900 دينار.

توقُّعات 2020

قال الخبير العقاري سليمان الدليجان إن اسعار المناطق الداخلية (القريبة من العاصمة) ارتفعت خلال السنتين الماضيتين، بنسبة %25، مؤكدا شحّاً حادّاً في الاراضي الفضاء في تلك المناطق، بسبب قلة العرض في الوقت الراهن، متوقعاً ان تسجل الاسعار ارتفاعا اضافيا بنسبة %10 خلال 2020، واوضح الدليجان انه على الرغم من ان نسبة البناء في هذه المناطق تعتبر جيدة فإنها باتت «مكتظة» نوعاً ما، بسبب القوانين المنظمة بالسماح بالشقق السكنية.

ووجّه الدليجان نصيحة للمستثمرين بالتمهّل في الشراء واعتماد التشطيب العالي واختيار المواقع الجيدة، راصداً مناطق مفضلة للاستثمار؛ كجنوب السرة والفيحاء، وكيفان، التي يغلب عليها طابع المساحات الصغيرة.

تسلسل الأسعار من 2015 حتى 2019... هبط قليلاً ثم صعد

أظهر التقرير العقاري الاخير الصادر عن «بيت التمويل الكويتي» (بيتك) لفترة الربع الثالث من عام 2019، تفاوتا في اسعار اراضي السكن الخاص في مناطق العاصمة ما بين 2015 وحتى فترة الربع الثالث من عام 2019، حيث وصل متوسط سعر المتر المربع الى 1011 ديناراً في الربع الرابع من عام 2015، ثم تراجع بنسبة %4.4 خلال عام 2016؛ ليسجل بذلك متوسط سعر 892 ديناراً. واستمر التراجع خلال عام 2017 وانخفض متوسط سعر المتر المربع بنسبة %7.1 ليصل الى 828 دينارا. الا ان المؤشرات جاءت ايجابية في 2018 لتسجل ارتفاعا، بنسبة %3.3 على اساس ربع سنوي، وبلغ متوسط سعر المتر بنهاية الربع الرابع من العام نفسه 865 دينارا. وواصل المؤشر ارتفاعه حتى فترة الربع الثالث من عام 2019، مسجلا تحسّنا ملحوظا بنسبة %3.5، متجاوزا حاجز 900 دينار. وكانت اسعار متوسط سعر المتر المربع في ابرز المناطق الداخلية ظهرت عليها وتيرة الانحدار منذ عام 2015، واستمرت وتيرة التراجع خلال عام 2016، الا ان الاسعار دخلت مرحلة من الاستقرار مع مؤشرات بالتعافي خلال عام 2017 وبدأت بالتصاعد مجددا عام 2018 وحتى الربع الثالث من عام 2019. وعكست التقارير حال الاسعار للمناطق الداخلية بشكل تفصيلي، جاء ابرزها تراجع منطقة الشويخ السكنية عام 2015 بنسبة %7.2، لتصل الى نحو 1700 دينار للمتر، الا ان الاسعار استمرت بالتراجع عام 2016 وانخفضت بنسبة %3.5 اي بحدود 1550 دينارا للمتر، الا انها استقرت في عام 2017، لتبدأ بعد ذلك بالتعافي حيث ارتفعت %1.6 وبلغت 1575 دينارا للمتر، واستمرت بالارتفاع، الى ان وصلت الى 1650 دينارا للمتر، وبنسبة ارتفاع %1.9 حتى فترة الربع الثالث من 2019. كذلك الحال بالنسبة الى منطقة ضاحية عبدالله السالم، التي تعد ثاني اعلى متوسط سعر للمتر المربع على مستوى المحافظة، حيث تراجعت اسعارها بنسبة %2.5 لتصل الى 1400 دينار للمتر، وعاودت الانخفاض بنسبة %2.3 الى 1300 دينار، ثم استقرت عام 2017. اما في عام 2018 فقد شهدت ارتفاعا بنسبة %2.5 لتبلغ بذلك 1350 دينارا، ومن ثم شهدت قفزة بنسبة %3.1 خلال 2019 لتصل الى 1413 دينارا للمتر.


تعليقات

التعليقات:

اضف التعليق

الرجاء كتابة التعليق

شكرًا لتعليقك. سوف يتم نشر التعليق بعد مراجعتنا.

    إظهار جميع التعليقات