آخر التحديثات عن فيروس كورونا في الكويت

68774

إصابة مؤكدة

465

وفيات

60906

شفاء تام

المشاركون في جلسة بنك الخليج العقارية

المشاركون في جلسة بنك الخليج العقارية

استعرض بنك الخليج وضع سوق العقار في الكويت وآخر مستجداتها في جلسة حوارية بمشاركة نخبة من التنفيذيين في الشركات العقارية المحلية والمختصين في القطاع العقاري والجهات الحكومية وجمعيات النفع العام ذات العلاقة.

وقال إن القطاع العقاري في الكويت يعتبر قطاعاً صحياً مقارنة مع دول مجلس التعاون الخليجي، وذلك بسبب عدم توسعه بين عامي 2013 و2016، وبالتالي فإن المعروض يعتبر تحت السيطرة. ورغم السيطرة على المعروض، فإن هناك جملة من العوامل التي أثرت على نشاط وحجم الصفقات والتداولات في بعض قطاعاته، وكان التراجع ملحوظاً في أسعار القطاع الاستثماري على وجه الخصوص، الذي انخفض في كل الأرباع المالية لعام 2018، بنسب تتراوح بين %0.3 و%0.5، ليسجل مع بداية العام الحالي وتحديداً في الربع الأول تراجعا بنسبة %0.3 مقارنة مع الفترة المماثلة من 2018. كما أثّر تراجع أسعار العقار الاستثماري في حركة التداولات التي تراجعت بدورها %16.2 في الربع الأول من العام الحالي، لتشهد بعدها نمواً طفيفاً في الربع الثاني بنسبة %1.5، ولتعاود الهبوط بنسبة %25.7 في الربع الثالث من العام الحالي على أساس سنوي.


السكني والتجاري

أشار بنك الخليج إلى أن وضع القطاعين السكني والتجاري من حيث الأسعار والتداولات يأتي أفضل من القطاع الاستثماري، فرغم ارتفاع معدلات تداول السكني والتجاري بنسبة %47 و%57 على التوالي في الربع الأول من العام الحالي، فإن ارتفاع الأسعار في القطاعين بلغ %0.2 و%0.1 على التوالي في الفترة المذكورة.

وشهدت قيمة الأراضي في الكويت ارتفاعات ملحوظة في بعض المواقع النادرة والمميزة، فبين عامي 2015 و2016، كان متوسط سعر المتر بالعقار الاستثماري في العاصمة بحدود 800 دينار، أما حالياً فهو بحدود 1400 و1500 دينار. ورغم ارتفاع الأسعار، فإن بعض الشركات العقارية العائلية لا تزال لها حصتها المؤثرة من تداولات العقار الاستثماري والتجاري، علماً بأن عدد الأراضي الاستثمارية الخالية يتراوح ما بين 1200 و1300 أرضا فقط بعد التوسّع الكبير الذي شهدته الكويت قبل عام 2013 والذي جاء استجابةً لقلّة المعروض.

أما العقار السكني، فقد كان سعر المتر في محافظة مبارك الكبير بحدود 400 دينار بين عامي 2015 و2016. أما اليوم، فهو بحدود 600 دينار تقريباً. ويأتي ارتفاع سعر الأراضي في القطاع السكني رغم تغييب دور الشركات العقارية بموجب قانون 28/9، الذي يمنعها من التملك، ما دفع بعضها نحو الاستثمار في هذا المجال بدول الخليج وأوروبا.

المشهد يختلف في العقار الصناعي، فهو يشهد طلباً متنامياً على المخازن والأراضي الصناعية بشكل عام. فيما تظهر البيانات المتاحة حالياً ارتفاع أسعار قطاعي الخدمي والحرفي، ولكن هذا الارتفاع غير مدفوع من قبل أصحاب الصناعة، بل من متداولين يتحكّمون بالعرض وسعره، والمستفيد هو تاجر العقار الذي يبحث عن النفع المادي السريع، وذلك بسبب عدم وجود قانون تملّك في هذا القطاع. كما تعاني العقارات التي تستهدف قطاع التجزئة والمطاعم، في الوقت الحاضر، بسبب ضعف الطلب بالنظر ربما إلى ارتفاع أسعار الإيجارات، ولن يعود الطلب على المعروض في هذه الشريحة إلا إذا انخفضت الإيجارات.

المشروعات الضخمة

وتشهد أسعار بعض الأراضي ارتفاعاً ملحوظاً في الوقت الذي تعتبر فيه البلاد الأقل إنفاقاً بين دول مجلس التعاون الخليجي على المبادرات الضخمة، مثل تطوير الواجهة البحرية، والشويخ الصناعية، ومنطقة الشاليهات، ومشروع سكن العمال، أو ما يسمى بالمجتمعات المغلقة Gated community، وغيرها من المشاريع الكبيرة كالمدن الصناعية. وفيما تتوجه الدول المجاورة إلى تطوير «المشروعات الضخمة» Mega Projects التي حقق العديد منها نجاحاً، لم تواكب الكويت هذا التوجه رغم ما تملكه من أساسيات ديموغرافية ومالية تدعم تطوير مثل هذه المشاريع بما يعود بالمنفعة على الشركات التي تشارك فيها، فضلاً عن فئات المجتمع التي تستهدفها. وبناء على ذلك، يحتاج القطاع اليوم إلى طرح مناطق سكنية واستثمارية وتجارية جديدة من قبل الحكومة التي تعتبر المالك الرئيسي للأراضي، وذلك لتعديل هيكلية التداول العقاري بالكويت، رغم مساعي الهيئة العامة للإسكان إلى طرح مشاريع عقارية كبرى مثل المولات والمكاتب والسكن الاستثماري في مشروع مدينة جابر الأحمد ومدينة صباح الأحمد والمدن السكنية الجديدة مثل جنوب سعد العبدالله وفق نظام الشراكة.


تعزيز الشفافية

لا يزال توفير المعلومات المطلوبة عن العقار بكل أشكاله معضلة تعاني منها السوق، فالقطاع يعتمد على بيانات تجمعها مختلف الجهات الحكومية عند تسجيل وتداول العقارات. اللامركزية هذه تحد من إمكانية إصدار دراسات معمّقة في ما يخص التطلعات المستقبلية والفرص التي قد يوفّرها هذا القطاع.

وتفتقر الشركات العقارية إلى وجود جهة يكون الغرض منها تجميع كل البيانات الخاصة بالقطاع من السوق، وتوفيرها لجميع المستثمرين من الشركات والأفراد الباحثين عن استثمار رؤوس أموالهم في الكويت، فهذه البيانات تعتمد عليها الشركات العقارية في إعداد الدراسات لوضع منهجية واضحة تحقق أهداف المستثمر وكذلك ازدهار القطاع، كما تحميهم بدورها من الفشل في التطوير العقاري.

تعزيز الشفافية يعتبر من أسس النهوض بأي قطاع حيوي، وبالتالي فإن تفويض جهة مستقلّة قادرة على توفير البيانات اللازمة عن القطاع، وتعمل على تنظيمه من خلال وضع الأطر والحلول المناسبة للنهوض به، سيساهم في رفع مستوى الشفافية بالقطاع. وعندما تتعزز الشفافية يرتفع مستوى تدفق رؤوس الأموال، لأن المستثمر ينظر قبل الدخول في أي استثمارات إلى البيانات والمعلومات المتوافرة عن أي استثمار يرغب الدخول فيه. ومن الحلول التي يجب تنظيمها تحت إشراف هذه الجهة هو إتاحة الفرصة لاستثمار الأراضي ووضع معايير وقوانين واضحة للمطورين العقاريين، وخلق توازن بين العرض والطلب.

عوائد القطاع

تمثل قيمة الأرض نحو %60 إلى %70 من قيمة الاستثمار الإجمالي للعقار، في حين أن النسبة المجدية اقتصادياً لتطوير عقار ينبغي أن تساوي %20 من قيمة الاستثمار. ويعود سبب ارتفاع القيمة إلى احتكار الأراضي أولاً، وإلى مشاكل طالت القطاع منذ أكثر من 50 عاماً ثانياً، من ضمنها شبكة الطرق، والبنية التحتية، التي باتت تحتاج إلى الاستثمار فيها بشكل أكبر وأوسع، وذلك عبر طرح مشاريع بنية تحتية للمناطق الجديدة وفق قانون الشراكة. وعلاوة على ذلك، من المهم الأخذ بالاعتبار الجانب التجاري والجدوى الاقتصادية في التطوير العقاري، والتي في وضعها اليوم لا تدعم الوصول إلى القيمة العادلة في أسعار العقارات بسبب الاحتكار وانعدام التنظيم، حيث يجب على الجهات الحكومية تقبّل فكرة أن القطاع العقاري سيبدأ بالتنظيم تلقائياً عند معالجة الخلل الأساسي وهو نقص الدعم والمحفزات للقطاع الخاص ونقص في معايير البناء، أو ما يسمى بالـ«كود» على مستوى السكن الخاص وغيرها، ولابد من النظر إلى أهمية إيجاد خطة واضحة توفر حلولاً لقضية تخطيط الأراضي.

الحلول.. والقطاع الخاص

أفاد بنك الخليج بأنه في ظل ما يشهده القطاع العقاري المحلي من ضعف وانخفاض ملحوظين في النشاط والحاجة إلى خلق بيئة أكثر شفافية، تنظمها قوانين ورؤية واضحة ومعايير بناء وتمدين تساهم في تعزيز دوره على المدى الطويل، وتشجع على استقطاب الاستثمارات، يبرز القطاع الخاص كأحد الحلول الرئيسية لتلبية متطلبات الصناعة والنهوض بمستواها في ظل النقص الذي تشهده الكويت على مستوى جودة التطوير العقاري. ويواجه مطورو العقار العديد من العقبات في السوق، من بينها تباين الأرقام وعدم تطابقها مع البيانات والقوانين التي يعمل بها العقار، فالبعض منها يشير إلى أن قطاع السكن الخاص يستقطب %50 من إجمالي التداول في القطاع العقاري على الرغم من أن الكويت تشهد أزمة إسكانية ملحّة تنتج عنها بدلات إيجارات فاقت الملياري دينار خلال السنوات الخمس الأخيرة. أما شركات التطوير العقاري، فهي مغيبة عن لعب دور إيجاد حل للأزمة التي يعيشها القطاع، رغم الإمكانات التي تتمتع بها والمتمثلة في تطويرها مشروعات خارج الكويت. 

 تحديات وفرص
1 - يعاني قطاع العقار السكني في الكويت من مشكلة حجم البيوت الكبيرة الذي يستنزف الموارد والطاقة والبنية التحتية، ويدفع التوسّع العمراني إلى مرحلة الخطر، ويكمن الحل في تجزئة العقار وخلق مدن جديدة وبنسب بناء منخفضة. وبالتالي تحتاج القرارات الخاصة بحجم البيوت إلى المراجعة.

2 - الصناديق العقارية المدرة للدخل REITs التي جرى طرحها أخيراً في بورصة الكويت تعتبر أداة تساهم في تعزيز الاستثمارات المحلية والعالمية بهذا القطاع في الكويت، وتخلق بيئة أوضح وموثوقة، وهي منتج جديد للمستثمر الصغير تَعِد بتوزيعات ثابتة، ويتوقع أن تستقطب رؤوس أموال جديدة للسوق. وبالتالي تحتاج هذه الصناديق العقارية إلى تعزيز دورها كأداة استثمارية جديدة في السوق.

3 - يغيب عن السوق الرهن العقاري الذي يعتبر من أساسيات بناء القطاع الخاص وتطوير قطاع السكن الخاص، كما أن إقراره سيساعد في حل المشكلة الإسكانية.

4 - إصدار قوانين جديدة قادرة على استقطاب الأموال الكويتية بدل هروبها، وإشراك القطاع الخاص في توفير حلول للأزمة الإسكانية.

5 - تعزيز مشاركة القطاع الخاص في مشاريع البنية التحتية عبر قانون الشراكة.

6 - توفير البيانات والدراسات الخاصة بالسوق لمساعدة المستثمر على اتخاذ قراراته الاستثمارية.

تعليقات

التعليقات:

WhatsApp
اضف التعليق

الرجاء كتابة التعليق

شكرًا لتعليقك. سوف يتم نشر التعليق بعد مراجعتنا.

    إظهار جميع التعليقات
    view tracking